与其看大势窥天机 不如细算买房账理性购房

凡夫俗子

　近期，一系列带着“救市”意味的政策频繁落地：房贷似乎有所松动，存款准备金率下调0.5%，各地开始频繁出台微调政策……这些动作就如同一株株即将萌芽而发的嫩苗，势要顶破累积了一整年的楼市“冻土”。

　　但大环境依然寒冷，一月全国70个城市房价停涨，二月各省楼市成交量依然止步不前，购房者观望情绪依然浓厚，国家调控决心并没有丝毫减弱。这似乎又让楼市走入了迷雾，让业内直呼“看不懂”。

　　打算换套三居室改善居住条件的市民秦先生最近就被这些“传言”折磨得不轻。要不要趁现在楼市低迷期出手是他眼下最头痛的问题，但各种相关消息以及专家讨论不仅没开出药方，反而令他更摸不着北：“到底什么时候才是合适的买方时机？”

　　其实，对于普通购房者来说，与其看大势窥天机，不如好好算算自己购房的机会成本，结合自身实际作出理性的买房判断。

　　评估实力，算好买房账

　　买房是很多市民心中的头等大事，也不断有着各种“纠结”。租房还是买房划算？到底该买二手房，还是买新房？哪种方式更适合自己？

　　对此，业内人士认为，无论是租房还是购房，我们都需要根据自己的实际情况来综合判断。

　　●租房：自由选择，适合“过渡期”

　　小林在椒江前丁街附近的一家公司工作，月收入2500元。目前他和两名同事合租了一套2室2厅的房子，家具、空调、热水器、电视等一应俱全。他算了一笔账：每月房租1500元，加上水电费，他和同事每人分摊550元。他认为，在自己各方面还没稳定前，租房是不错的选择。

　　“我随时可以搬迁，节省上班的交通支出和精力耗费。”租房的便利在于它的灵活性，小林一般都选择在公司附近进行租房，交通便利，上班也非常方便。“工作六、七年，我换过三家公司，对我来说跳槽只需要考虑新公司是不是适合，而一旦被房产套牢，就意味着还要不断考虑新工作是不是稳定，上班路程是不是方便等更多的问题。”

　　点评：近年来各地房价快速上涨，但是房租的价格并没有以同样的升幅快速上涨，因此，对于很多人来说，购房压力大，但是租房的压力相对就小很多。再加上租房选择自由，适合处于“过渡期”的人群，如刚毕业的大学生、工作流动性较大的人群、拆迁户和暂住者。

　　●买二手房：经济划算，满足“归属感”

　　小王和女友都是外地人，在椒江工作已有4年，打算今年10月份结婚。目前两人月收入7000元左右，有10万元存款，父母愿意“支援”15万元。看过了很多新盘后，小王越看越气馁，所以很快将视线转向二手房。

　　在筛选二手房源时，小王的看房“基本方针”是：交通便利、小区环境成熟、配套设施齐全、总价70万元以内。经过一番对比，他最后看中了椒江云西小区一套72平方米的二手房，两室一厅，之前房东装修的档次还不错。而且，小区环境、交通和配套设施都不错，视野比较开阔，附近有超市、菜场、幼儿园等。

　　点评：新房要新，这是很多年轻人的想法。但年轻人没有多少积蓄，买房、结婚更应该精打细算，如果经济实力相对有限，可马上入住的“二手房”，恰好能满足年轻夫妇的“归属感”。如果硬要打肿脸充胖子，反而可能会给自己的婚后生活带来负面影响。

　　●买新房：预算较高，实力有要求

　　陈先生今年33岁，是一家公司中层领导，太太是高中教师，目前两人年总收入在20万元左右。为了孩子过几年上小学更便利，陈先生决定换房。在对多个新盘进行了解之后，陈先生选择了学院路小学附近的一个楼盘，房子总价200万元左右。虽然一次性付款优惠力度更大，但压力太大，陈先生选择了首付60%，余下40%房款进行30年贷款按揭。

　　点评：新房预算普遍比二手房要高，所以购房者收入一定要处于较高且稳定的水平。对于工作多年、经济实力雄厚的购房者来说，不妨考虑一步到位，购买成熟地段的商品房、公寓、甚至排屋、别墅等。或者对于置业升级愿望强劲的购房者而言，也可以卖掉旧房买新房，满足新的置业需求。

　　此外，目前很多新开楼盘针对一次性付款推出一定幅度的优惠，因此在实际支付能力允许的情况下，选择一次付清房款是一种较“省钱”的做法。

凡夫俗子

　细算小账，买房更省钱

　　在楼市调整频繁的现阶段买房，购房者更有必要学会“抠门”，能省钱的地方都要省。

　　整个购房环节中，讨价还价、税费、佣金支付以及房贷选择等等多个环节，其实只需稍加注意，便可做到节省费用，减少购房开支。

　　●开诚布公“侃”房价

　　此前房地产市场处于卖方市场，开发商在定价方面掌握绝对主动权，购房者除了被动接受而别无他法。但目前市场已经转向，因为积压以及回笼资金压力，开发商已经悄悄主动放下身段，接受购房者的还价要求。所以现阶段，即使是买新房，购房者可以大胆提出自己的要求。

　　买新房可以讨价还价，买二手房更应该还价了。有业内人士告诉记者，其实很多卖家当初买进房产的时候，价格并不高，因此目前房价较之最高点已经有所回落，但是并未跌到买入价，因此在其报价基础上予以适当幅度的还价，其实并无不可。

　　总之，在目前市场行情中，不管是跟开发商，还是跟二手房卖家，都可以放心大胆地提出自己的要求。

　　●中介佣金也可打折

　　在旺季，有些强势卖家往往只给中介公司提供一个“到手价”，其他所有费用包括税费、中介佣金等一概不管，而由于各中介公司之间对于房源的竞争异常激烈，因此往往会有一些中介公司主动降低挂牌价，实际上损失的是自己的佣金。由此也可以看出，面对激烈的市场竞争局面，佣金收取标准可以降低。

　　同理，在市场低迷的情况下，处于强势一方的购房者也可以向中介公司提出佣金打折的要求。现在二手房市场上仍然很难做到独家代理，如果发现一套房源出现在不同的中介公司，提出这样的要求更容易得到满足，甚至可以“货比三家”，选择与佣金收得最少的那家公司进行合作。

　　佣金打折幅度能有多大？这没有统一的标准，如果中介公司能够收到卖家的佣金，而为了促成买家积极下单，说不定全部免收。具体打折幅度要根据实际情况来定，但有一点需要提醒的是，购房者必须主动提出打折要求。

　　●房贷选择有讲究

　　此前各商业银行还对优质客户给予相应的优惠利率，而现在这种做法已经几乎绝迹。如此看来，在申请优惠利率无望的前提下，如何选择则是贷款环节降低开支的有效方式。

　　首先要做到的就是优先选择公积金贷款，并用足贷款额度。目前首套房住房公积金贷款利率为4.90%(5年以上)，虽然较之以前提高了不少，但相对目前基准利率7.05%来说，区别很大。

　　其次，购房者可以选择与上浮倍数较小的银行合作。

　　●税费方面要留意

　　普通住宅与非普通住宅在税费缴纳方面的差异很大，因此也需要留意。

　　就契税而言，购买普通住宅契税更低。即使日后换房，在营业税、个税等方面与非普通住宅相比也有区别。

　　因此，需要提醒购房者的是，如果购置同时看中几套房源，则尽量优先选择普通住宅，不仅仅在购房时会产生明显的税费交纳差异，而且更会影响到以后房产出售环节的税费差异。

　　●费用避免“打闷包”

　　购房者还要当心的是，应该分清各种费用承担主体，尽量避免遭遇“打闷包”情况。

　　很多卖家仍然会按照原来的想法，把税费成本附加在房价中，让购房者承担。通常的做法是卖家会跟房产中介约定“到手价”，房产中介再根据相应的税费标准确定挂牌价。

　　对于这样的二手房源，购房者可以理直气壮地跟中介公司讨价还价，直至挤干其中税费水分为止。

凡夫俗子

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