成都城市独栋成市场绝唱？

封皮咯

     成都，城市独栋的数量正在骤减。一方面，城市周边土地开发接近尾声，国家土地政策不断收拢的大背景下，开发企业不愿意再在这一领域做过多投入，导致业态“断奶”。另一方面，市区及城市周边的别墅板块现有存量已经不多，开发商还采取了惜售观望的营销策略，导致城市独栋出现“断货”。根据中成房业相关数据，9月，成都独栋别墅无新增供应，存量维持低位。成交方面，全市独栋产品成交84套，城市周边的南延线高端居住区、新津牧马山板块表现活跃。从数字上来看，成都的城市独栋正在成为硬通货。
     土地压力大 开发商不愿意再做城市独栋
     据了解，独栋产品需要地块容积率至少在1以下，而自2005年至今，土地拍卖台上就鲜见这类地块的踪迹，这成为城市独栋寸 土寸金的主要原因。另外，2006年至今的9年间，国家陆续发布了5道“禁墅令”，近期，国土部第9次重申“限墅令”，明确禁止别墅类房地产开发项目。“禁墅令”以及住宅用地容积率不得低于1.0的规定，从操作层面上杜绝了打擦边球的可能，从事实上让纯别墅用地成为“**”。意味着独栋产品正式进入库存阶段，别墅将成为豪门“**奢侈品”，而城市别墅将成为“奢侈品”中的“奢侈品。
     “土地的高指标，开发的高成本，使得城市独栋不能成为利润最高的业态。大多数开发商不能承受这样的经济压力，因此 做这种产品的积极性也被打压下去。” 一位业内人士透露，在市场的限制中，许多开发商只有依靠打擦边球的方式，通过对联排、高层、独栋等各类业态组合开发形式，来提高地块容积率，保证独栋产品的低密优势。这样一来，一些拿地小，资金少的开发商只有放弃这一市场，导致城市独栋的数量越来越少。
     老别墅板块饱和  开发商手上存货已经不多
     在浣花溪、南延线、温江、新都等老别墅板块，开发商尚存的独栋产品数量并不多，部分区域已经**。想当年，草堂之春、金林半岛等项目曾经让浣花溪名噪一时，而现在，伴随着低密产品的售罄，这里再次回归最初的宁静。而温江板块和新都别墅板块，由于周边生活配套还未成型，导致市场热度并不高。以芙蓉古镇周边高端居住区为例，空置率持续高启，许多开发商已经不愿意在这里多做谋划。
     相较之下，南延线高端居住区存量尚可，但各家开发商在前期的陆续走量，也让这一区域独栋数量急剧减少。7月，以大独栋为主要卖点的建发浅水湾开盘，40套房源当天便被客户洗劫一空，而据了解，后期推出的独栋项目，会在政府对周边河渠的改造及修缮工程完成后才会推出。之前一直在媒体上大量曝光的蔚蓝卡地亚，其四期南岸低密产品早已卖完。 可以说，城南的独栋产品，特别是中等面积的独栋产品，在城南已经“奇货可居”。
     沉香谷面世 所有的开发商都在看麓湖怎么做
     “目前在绕城范围内 ，拥有大量低密土地的开发商已经很少，建发算一个，但是他们的产品都是面积大于500 ㎡，总价近千万的大独栋产品，购买者大多用于商务办，居住体验并不强”一位长期负责高端产品策划工作的业内人士告诉小编，客户购买城市别墅都是作为第一居所使用，因此，居住的实用感和空间的有效性上，反倒是300㎡-400㎡ 的小面积独栋产品。而目前，城南板块有这类独栋产品的，就只有麓湖。
     “区域具备有优良的生态环境，经过规划后，周边生活配套完善，这一点，麓湖满足，这是为什么他们的沉香谷推出后，市场上没有竞品的原因。”据了解，在成都业内，麓湖是公认的最能代表成都高端低密产品的项目，因此，很大程度上，前两个月城南特别是麓山大道板块各开发商的慢动作，或许是在等待麓湖的下一步棋，“大多数的企业都在模仿万华，他们怎么做，将对市场今后的发展产生影响。”
     其实，沉香谷被公众强烈关注，还有一个重要原因，那就是从总价来看，目前麓山以及正在逐渐形成麓湖板块的城市别墅产品已经出现明显的两级分化。据了解，目前城南独栋产品，或者是面积500-1000㎡，价格上千万的大独栋产品，或者是面积小于 200㎡，单价在9000元左右的联排、叠拼产品。前者总价过高，客户难以承受，后者无论是产品结构还是规划形态都算不上真正的城市独栋产品，充其量只是 “山寨货”。而麓湖推出的沉香谷，面积约为350-460㎡，从这个指标上看，完全能够满足三口之家甚至四世同堂家庭居住需求；另外从开发商规划来看，麓湖目前将成为城南 规划面积最大的生态居住城区，高新技术和金融产业”产城一体“ 的规划优势成为了这个板块吸引高端人群的重要因素。
     城南高端圈层熟透了，未来10年独栋主场在近郊
     南延线高端居住区热销的另一个原因是， 独栋产品的购买者都非常重视他们居住的圈层是否符合他们的期望，一位从事别墅类产品的销售人员指出，“对于高端居住产品的客户而言，它是要讲究血统的。之前在市场上有刚需产品开发商做独栋，但是销售结果都不太理想，因此，一个成熟的高端住宅区或许会成为购买者最重视的因素”。
     据了解，目前成都周边成熟高端圈层，目前主要分 布在麓山国际社区，在过去，成都顶层人士大多以拥有 一套这里的别墅为 荣，过去的大多数产品已经售罄。而从近来麓湖推出的蓝花屿、白玉台等产品热销程度来推算，此次沉香谷也许会再次成为**。
     另外，在城市近郊板块，伴随着新兴产业入驻，新的城镇也在崛起。而这部分区域 高端生活区域的形成， 需要一点时间的等 待。例如，新津牧马山板块，虽然政 府在 后期引进了水城及一些高新技术产业，但要形成一 个像样的城镇还尚待时日。有消息透露，目前牧马山卡 地亚尚有200-300 套独栋别墅尚未开盘，开发商惜售政 策， 或许是希望在对周边环境提升后，最后的存货也能 够坐地起价。而根据牧马山等近郊区域的土地规划，以及青城山乃至三岔湖等远郊区域的特定自然环境限制，未来10年，这些区域将可能成为独栋别墅开发商的“主战场”。