【翟山鹰】房地产新政下民营房地产企业发展对策

荷泽沧海

从2010年4月到2011年3月的一年中，中央政府为了抑制住房价格增长，采取了史无前例的“强硬”手段：
   
    政府领域：

    1、在20多个国内主要一线城市发布严格的住宅“限购令”，让有房者或短期居住者均不能在这些城市买房。

    2、国土部、住建部严查囤地，对房地产企业的违规、超期行为采取严厉的罚、收、禁手段。

    3、中央严令各地政府大力推进公租房的规划和建设，并设定硬性政绩考核目标。

    4、多次提高银行存款准备金，提高银行存、贷款利率。

    5、多部委严查房地产经纪公司，打击违规房产中介。

    6、...

    资本市场：

    1、银行：大幅度提高个人申请住房贷款门槛，提高个人申请住房贷款利率，严格限制房地产企业信贷。

    2、股市：禁止以房地产收入为主营业务的民营企业采取IPO或买壳的方式上市。

    3、信托：禁止为住房开发为主的房地产企业发行融资性信托计划。

    4、债市：禁止以住房销售为主要收入的房地产企业发行企业债、短期融资券、中期票据等各种债券类融资产品。

    5、...

    从这些手段中可以看到中央政府对平抑住房价格已经到了“不惜一切代价”的程度，中国民营房地产企业急需转型。

    评述：

    在中央政府针对房地产领域的“铁腕”政策下，民营房地产企业急需转变经营思维：

    首先，变化经营模式。政府目前调控仅为房地产领域的住宅市场，而对于：商业地产、工业地产、综合地产等均不在调控的范畴，因此建议大量单一经营模式的民营房地产可以考虑转型为：文化地产、养老地产、物流地产、旅游地产、殡葬地产、宗教地产等各具特色的经营模式，从而彻底摆脱政府政策给予的影响。

    其次，转型融资平台。现有房地产公司需要从目前采用的从现有固定金融机构（银行、信托、债券...）直接融资的模式转化为合法的从民间进行融资的模式：采取股权私募基金、间接信托、银行委托贷款、社团法人构架、股转债等多种方便的形式，以高于银行存款利率回报吸收社会大众的剩余资金，合法的将社会闲散资金流转到自身企业中来。同时采用合理对冲模式规避社会大众的融资风险。

    最后，提升战略思维。民营房地产老板需要彻底转变原有的粗放式经营思维，通过对现有房地产领域政策、法规的仔细研究，抓住中央政府、地方政府的执政特点和房地产主管各有关部门的管理特性，就能够创造出全新的战略思维（如透彻研究：土地属性；法律权属；商业模式；销售策略；后期资本对接模式；风险控制等），轻松立于不败之地。